1 Сутність і структура потенціалу підприємства

Тема 6. Оцінка вартості нерухомого майна

• 
  не є результатом попередньої праці;
  
• 
  просторово обмежена;
  
• 
  не замінюється іншими засобами виробництва;
  
• 
  має незмінне місце розташування;
  
• 
  не схильна до зносу при правильному використанні;
  
• 
  територіально різноякісна;
  

• 
  нерозривно пов'язані з землею і не можуть бути переміщені в інше місце без заподіяння невиправного фізичного збитку;
  
• 
  зношуються;
  
• 
  в процесі оцінки їх вартості доцільне застосування узагальнюючих технічних характеристик.
  

• 
  законності, додержання законів України, інших нормативно-правових актів у сфері оцінки земель;
  
• 
  єдності методологічного та інформаційного простору у сфері оцінки земель;
  
• 
  безперервності процесу оцінки земель;
  
• 
  доступності використання даних з оцінки земель;
  
• 
  рівності перед законом суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель.
  

• 
  нормативна;
  
• 
  експертна.
  

• 
  визначення розміру земельного податку;
  
• 
  визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;
  
• 
  визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом;
  
• 
  визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва;
  

• 
  відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності;
  
• 
  застави земельної ділянки ;
  
• 
  визначення інвестиційного вкладу;
  
• 
  визначення вартості земельних ділянок якщо його вносять до статутного фонду господарського товариства;
  
• 
  визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації;
  
• 
  для відображення вартості земельних ділянок у бух.обліку;
  
• 
  визначення збитків землекористувача;
  
• 
  рішення суду.
  

• 
  збирання інформації, необхідної для проведення оцінки;
  
• 
  визначення ефективного використання земельної ділянки;
  
• 
  вибір та обґрунтування методичних підходів оцінки;
  
• 
  визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення оцінної вартості;
  
• 
  складання та затвердження звіту про експертну грошову оцінку;
  
• 
  подання звіту на експертизу до органу Держкомзему.
  

• 
  капіталізація чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок;
  
• 
  зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
  
• 
  урахування витрат на земельні поліпшення.
  

де – вартість земельної ділянки;

де – скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки;

• 
  капіталізації доходів;
  
• 
  дисконтованих грошових потоків.
  

• 
  умовно-постійні (їх розмір фіксований і не залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об’єкта – страхові збори, майнові податки);
  
• 
  умовно-змінні (їх розмір залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об’єкта та рівня наданих послуг – комунальні витрати, витрати на утримання території, поточні витрати на управління);
  
• 
  витрати на заміщення (резерви, пов’язані із витратами на періодичну заміну компонентів поліпшень, які швидко спрацьовуються: водопровідної системи, каналізації, меблів, даху, телефонної системи та ін.).
  

В_ОН = ,

1. 
   збір інф-ції, вивчення стану тенденцій розвитку ринку нерухомості;
   
2. 
   перевірка інформації про угоду ;
   
3. 
   порівняння кожного об’єкта аналога з об’єктом оцінки і внесення поправок у ціни продажу. Процес порівняння включає два компоненти : елементи порівняння і одиниці виміру. До елементів порівняння відносять: умови функціонування, продажу, ринкові умови, фізичні характеристики. Одиниці виміру: ціна одиниці. Поправки—коригування , які вводяться в ціну продажу об’єкта аналога в процесі проведення його до характеристик оцінюваного об’єкта. Поправки можуть бути процентні і грошові.
   
4. 
   узгодження скорегованих цін об’єктів аналогів і розрахунок остаточної величини ринкової вартості об’єкта аналога.
   

1. 
   підраховується ринковий рентний дохід від об’єкта, що оцінюється;
   
2. 
   розраховується валовий рентний мультиплікатор для об’єктів аналогів;
   
3. 
   роз-ся ймовірна вартість оцінки об’єкта: Вон=ПДВон∙ВРМ
   

• 
  метод кошторисного розрахунку;
  
• 
  метод питомих витрат на одиницю площі або об'єму;
  
• 
  поелементний метод.