|
|
Скачати 3.11 Mb.
|
|
ТЕМА 5. ПІДСТАВИ ТА ЦІЛІ ПРОВЕДЕННЯ НЕЗАЛЕЖНОГО ОЦІНЮВАННЯ Лекція 5. Тема 5.1..Незалежна оцінка майна План: 1.Загальні вимоги та послідовність проведення незалежної оцінки майна 2 Випадки проведення та обмеження щодо проведення оцінки майна 3. Мета та призначення оцінки Ключові терміни та поняття: Оцінка Незалежна оцінка Договір на проведення оцінки майна Нормативні та регулюючі документи 1.ЗУ « Про оцінку майна,майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» 2.Національний стандарт №1 “Загальні засади оцінки майна і майнових прав” затв.постановою КМ України від 10.09.2003р.№1440 Література(основна та додаткова) 1 Оцінка майна в Україні. Том 1.Нерухоме майно: Монографія / Л.І.Воротіна, В.Є. Воротін, В.Г.Лісняк, В.М.Поліщук. – К.: Вид-во Європ. Ун-ту,2004 ст..24-25 ЗМІСТ ЛЕКЦІЇ 1.Загальні вимоги та послідовність проведення незалежної оцінки майна Незалежна оцінка майна – це процес визначення його вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами з оцінки майна, і є результатом практичної діяльності суб’єкта оціночної діяльності. Проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється: ознайомлення з об'єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладення якої проводиться оцінка; визначення бази оцінки; подання замовнику пропозицій стосовно істотних умов договору на проведення оцінки. Незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: - укладення договору на проведення оцінки; - ознайомлення з об'єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; - ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; - вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки та їх застосування; - узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; - складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об'єкта оцінки на дату оцінки; - доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об'єкта оцінки на нову дату (у разі потреби). Договір на проведення оцінки майна укладається в письмовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім. Під час укладання багатостороннього договору крім замовника оцінки стороною договору може виступати особа-платник, якщо оплату послуг суб’єкта оціночної діяльності здійснює інша особа, а не замовник. Замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за дорученням зазначених осіб. Істотними умовами договору на проведення оцінки майна є: - Зазначення майна, що підлягає оцінці; - Мета, з якою проводиться оцінка; - Вид вартості майна, що підлягає визначенню; - Дата оцінки; - Строк виконання робіт з оцінки майна; - Розмір і порядок оплати робіт; - Права та обов’язки сторін договору; -Умови забезпечення конфіденційності результатів оцінки, інформації, використаної під час її виконання; - Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору; - Порядок вирішення спорів, які можуть виникнути під час проведення оцінки та прийняття замовником її результатів. Оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов'язані з об'єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. Зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація повинні відображатися у звіті про оцінку майна з посиланням на джерело їх отримання та у додатках до нього із забезпеченням режиму конфіденційності згідно з умовами договору на проведення оцінки майна та з дотриманням вимог законодавства. Звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб’єктом оціночної діяльності. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб’єкта оціночної діяльності. Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна. За формою складання звіт про оцінку майна може бути у повній формі та у стислій формі. 2. Випадки проведення та обмеження щодо проведення оцінки майна Законом України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні ” передбачено наступні випадки проведення оцінки: “Стаття 7. Випадки проведення оцінки майна. Оцінка майна проводиться у випадках, встановлених законодавством України, міжнародними угодами, на підставі договору, а також на вимогу однієї з сторін угоди та за згодою сторін. Проведення оцінки майна є обов'язковим у випадках: - створення підприємств (господарських товариств) на базі державного майна або майна, що є у комунальній власності; - реорганізації, банкрутства, ліквідації державних, комунальних підприємств та підприємств (господарських товариств) з державною часткою майна (часткою комунального майна); - виділення або визначення частки майна у спільному майні, в якому є державна частка (частка комунального майна); - визначення вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, якщо до зазначеного товариства вноситься майно господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна), а також у разі виходу (виключення) учасника або засновника із складу такого товариства; - приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законом, оренди, обміну, страхування державного майна, майна, що є у комунальній власності, а також повернення цього майна на підставі рішення суду; - переоцінки основних фондів для цілей бухгалтерського обліку; - оподаткування майна згідно з законом; - визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом; - в інших випадках за рішенням суду або у зв'язку з необхідністю захисту суспільних інтересів. Проведення незалежної оцінки майна є обов'язковим у випадках застави державного та комунального майна, відчуження державного та комунального майна способами, що не передбачають конкуренцію покупців у процесі продажу, або у разі продажу одному покупцю, визначення збитків або розміру відшкодування, під час вирішення спорів та в інших випадках, визначених законодавством або за згодою сторін”. Створення підприємств Оцінка майна з метою створення підприємства здійснюється як для індивідуально визначеного майна (основних засобів, нематеріальних активів, фінансових інвестицій), так і для підприємства у вигляді цілісного майнового комплексу, а також пакетів акцій або корпоративних часток, іншого майна, яке відповідно до законодавства може бути внесено до статутного фонду підприємства. Процедура створення підприємства може відбуватися з використанням як державного або комунального майна, при цьому процес створення підприємства обов’язково контролюється та погоджується Фондом державного майна України та іншими уповноваженими органами, так і майна приватної форми власності. З метою створення підприємства з часткою державного або комунального майна, що перевищує 25% від статутного фонду обов’язковим є проведення конкурсу з відбору суб’єкту оціночної діяльності, що здійснюється органами приватизації. Реорганізація, банкрутство, ліквідація підприємств Реорганізація, банкрутство, ліквідація підприємств регулюється Законом України “Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетом і державними цільовими фондами”, Законом України “Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом” та іншими законодавчими та нормативними актами. Відповідно до Закону України “Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом”: Стаття 29. Оцінка майна банкрута 1. Майно, на яке звертається стягнення у ліквідаційній процедурі, оцінюється арбітражним керуючим у порядку, встановленому законодавством про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність. У разі продажу майна на аукціоні вартість майна, що визначається шляхом його оцінки, є початковою вартістю. 2. Для здійснення оцінки майна арбітражний керуючий має право залучати на підставі договору суб'єктів оціночної діяльності - суб'єктів господарювання з оплатою їх послуг за рахунок коштів, одержаних від виробничої діяльності боржника, визнаного банкрутом, або реалізації його майна, якщо інше не встановлено комітетом кредиторів. реструктуризація підприємства - здійснення організаційно-господарських, фінансово-економічних, правових, технічних заходів, спрямованих на реорганізацію підприємства, зокрема шляхом його поділу з переходом боргових зобов'язань до юридичної особи, що не підлягає санації, якщо це передбачено планом санації, на зміну форми власності, управління, організаційно-правової форми, що сприятиме фінансовому оздоровленню підприємства, збільшенню обсягів випуску конкурентоспроможної продукції, підвищенню ефективності виробництва та задоволенню вимог кредиторів; банкрутство - визнана господарським судом неспроможність боржника відновити свою платоспроможність та задовольнити визнані судом вимоги кредиторів не інакше як через застосування ліквідаційної процедури; ліквідація - припинення діяльності суб'єкта підприємницької діяльності, визнаного господарським судом банкрутом, з метою здійснення заходів щодо задоволення визнаних судом вимог кредиторів шляхом продажу його майна; санація - система заходів, що здійснюються під час провадження у справі про банкрутство з метою запобігання визнання боржника банкрутом та його ліквідації, спрямована на оздоровлення фінансово-господарського становища боржника, а також задоволення в повному обсязі або частково вимог кредиторів шляхом кредитування, реструктуризації підприємства, боргів і капіталу та (або) зміну організаційно-правової та виробничої структури боржника; керуючий санацією - фізична особа, яка відповідно до рішення господарського суду організовує здійснення санації боржника; ліквідатор - фізична особа, яка відповідно до рішення господарського суду організовує здійснення ліквідаційної процедури боржника, визнаного банкрутом, та забезпечує задоволення визнаних судом вимог кредиторів у встановленому цим Законом порядку; арбітражний керуючий (розпорядник майна, керуючий санацією, ліквідатор) - фізична особа, яка має ліцензію, видану в установленому законодавством порядку, та діє на підставі ухвали господарського суду; Приватизація майна Визначення вартості об’єктів приватизації з метою відчуження шляхом викупу або продажу за конкурсом впроваджується відносно майна, в якому міститься частка державного або комунального майна. В даному випадку узгодження робот з оцінки об’єктів приватизації впроваджується органами приватизації (Фондом державного майна України, органами місцевого самоврядування). Для цілей даної оцінки відповідно до Методики, затвердженої постановою КМУ №1891, передбачено проведення інвентаризації, після затвердження якої на конкурсних засадах обирається суб’єкт оціночної діяльності, звіт про незалежну оцінку підлягає обов’язковому рецензуванню та затвердженню органами приватизації. Застава майна Застава майна (іпотека) за вимогою фінансової установи, може також потребувати проведення незалежної оцінки. При цьому сьогодні більшість банківських установ встановлює особливі вимоги щодо суб’єктів оціночної діяльності. Вимоги щодо акредитації суб’єктів оціночної діяльності встановлюється внутрішніми наказами банків. Проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок при складені цивільно-правових угод є обов’язковим. Оцінка, яка проводиться за бажанням власника майна Існують випадки, коли оцінку проводити не обов'язково, але потреба в ній диктується правилами ведення ділових операцій. 1. Оцінка нерухомості При продажу (купівлі). Кожна зі сторін, які беруть участь в операції, можуть тримати "Звіт про незалежну оцінку", в якому доказово й обгрунтовано описується процедура визначення вартості об'єкта нерухомості. Інформація може бути корисна для аргументованого ведення переговорів, відстоювання своєї точки зору. Можливо, опонент також звернеться до допомоги професійного оцінювача, тоді сторонам доведеться порівнювати не свої висновки, а обгрунтовані цифри. При виділенні частки одного з власників. При визначенні вартості збитку, нанесеного об'єкту нерухомості. Це може бути оцінка вартості виробничого цеху, що потерпів від землетрусу або оцінка квартири, залитої сусідом зверху. 2. Оцінка цінних паперів та бізнесу Оцінка акцій компаній, що котируються на ринку. Окремий випадок оцінки акцій, досить простий і зводиться до аналізу попиту, стану ринку та визначення ставки дисконту. Оцінка може бути потрібна при продажу (купівлі) пакета акцій, коли власник не знає реальної ціни пакета акцій. Оцінка акцій, які не котируються на ринку. Це спрощений випадок оцінки бізнесу, оскільки вартість акцій такої компанії - це частка від вартості її бізнесу, і по-іншому вартість акцій швидше за все визначити не можна. Принаймні, цей підхід дасть найбільш реалістичний прогноз. Оцінка бізнесу підприємства, наприклад, при продажі. У цьому випадку потенційного покупця може цікавити, в основному, потік прибутків, який приносить бізнес, і в меншій мірі вартість обладнання, нерухомості і т.д. Позиція справедлива, наприклад, при оцінці бензоколонки. 3. Оцінка майнового комплексу Найбільш повний вид оцінки, у якому є оцінка нерухомості, машин та обладнання, фінансовий аналіз підприємства, маркетинг, оцінка гудвілу і т.д. Частіше за все, звичайно, така об'ємна робота, яка дорого коштує, виконується не з власної ініціативи, а в рамках законодавства. Оцінка підприємства при банкрутстві, якщо вона проводиться одним з кредиторів, - справа особистої ініціативи. При цьому отримані дані можуть сильно відрізнятися від даних, отриманих оціночною організацією, що працює на замовлення, наприклад, арбітражного керуючого або Міністерства Юстиції. 4. Оцінка земельної ділянки / права оренди При продажу (купівлі) земельної ділянки або прав її оренди, оцінка допоможе зрозуміти її реальну вартість в ринкових умовах, що склалися. 5. Оцінка обладнання, виробничих ліній Послуги оцінювача можуть знадобитися при покупці (продажу) унікального устаткування, або того, що давно вийшло з ужитку, списаного, морально застарілого. У цих випадках власникові (покупцеві) нелегко визначити вартість обладнання, наприклад, по прайс-листу виробника. Його давно немає в прайс-листах. 6. Оцінка автотранспорту Оцінка проводиться у разі продажу юридичними (фізичними) особами автотранспорта, для визначення розміру державного мита при укладанні цивільно-правових угод, формуванні статутного фонду. 7. Оцінка інвестиційних проектів Робота завжди проводиться з ініціативи замовника. Це можуть бути інветиції в об'єкти нерухомості, цінні папери, підприємства, закупка виробничих ліній та міні-заводів. З точки зору власника (інвестора) розумно витратити на оцінку суму, в десятки разів меншу, ніж розмір інвестицій, чим втратити всю суму у випадку, якщо проект не окупиться. Стаття 8. Обмеження щодо проведення оцінки майна Не допускається проведення оцінки майна суб'єктами оціночної діяльності - суб'єктами господарювання у таких випадках: - проведення суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання оцінки майна, що належить йому або оцінювачам, які працюють у його складі, на праві власності або на яке зазначені особи мають майнові права; -проведення оцінки майна фізичної особи-замовника або керівників юридичної особи, яка є замовником оцінки, оцінювачем, який має родинні зв'язки з зазначеними особами, або суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання, керівництво якого має зазначені зв'язки; - проведення оцінки майна своїх засновників (учасників). Під час оцінки майна, що здійснюється органами державної влади, у тому числі Фондом державного майна України, та органами місцевого самоврядування, встановлюються такі обмеження: - не може передбачатися виключне право її проведення органами державної влади та органами місцевого самоврядування або оцінювачами, які працюють в органах державної влади та органах місцевого самоврядування, за винятком випадків, передбачених законом; - не можуть передбачатися будь-які форми виключного права на проведення оцінки майна суб'єктами оціночної діяльності, які створені зазначеними органами державної влади та органами місцевого самоврядування. Результати оцінки майна, проведеної з порушеннями зазначених обмежень, визнаються недійсними та підлягають обов'язковому скасуванню. Оцінка майна у випадках її обов'язкового проведення, зазначених у статті 7 цього Закону, виконана суб'єктами, які не є суб'єктами оціночної діяльності, визнається недійсною. 3. Мета та призначення оцінки Мета оцінки є визначення вартості майна, тобто його грошового еквівалента залежно від призначення оцінки. При цьому обумовлюється конкретний вид вартості, що має бути визначеним, який відповідатиме вартості майна обміні або в користуванні. Визначення вартості майна здійснюється з певною метою, що і є призначенням оцінки.
Розбіжності поняття вартості в розумінні за стандартами оцінки та бухгалтерським обліком полягають в тому, що грошове значення вартості за стандартами оцінки майна є не історичним фактом, як за бухгалтерським обліком, а оцінкою корисності в конкретний момент часу відповідно до призначення оцінки та визначеного виду вартості і може відрізнятися від ціни, що зафіксована угодою купівлі-продажу і відображена в звітності за бухгалтерським обліком. Контрольні питання:
ТЕМА 6. ВИДИ ВАРТОСТЕЙ, ЩО ПІДЛЯГАЮТЬ ОЦІНЮВАННЮ Лекція 6.Тема 6.1. Поняття та види вартості План 1.Поняття, види вартості та необхідність її визначення 2.Ринкова вартість як база оцінки 3.Бази оцінки, відмінні від ринкової вартості Ключові терміни та поняття: Вартість Ціна Ймовірна сума грошей Ринкова вартість Нормативні та регулюючі документи 1.ЗУ « Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» ст.29-32 2. .Національний стандарт №1 “Загальні засади оцінки майна і майнових прав” затв.постановою КМ України від 10.09.2003р.№1440 Література основна 1..Воротіна Л.І. Оцінка майна в Україні. Том 1. нерухоме майно,- К.: 2004 с.16-24 2.Пазинич В.І. Оцінка об’єктів нерухомості : навч. Пос. – К.: Центр учбової літератури, 2009 ст.94-110 Література додаткова 1.А.Мендрул,Ф.Пузий и др. Уч. Пособ по экспертной оценке имущества, недвижимости, с. 44-56 ЗМІСТ ЛЕКЦІЇ 1.Поняття, види вартості та необхідність її визначення Оцінка – це наука про вартість майна, частина економічного аналізу, ціль якого полягає у виявленні найбільш ефективного з економічного точки зору використання об’єкта через дослідження попиту та пропозиції на відповідному ринку, а також розробці економічної моделі оцінки об’єкта, яка прогнозувала б найбільш вірогідну ціну його продажу. Отже , оцінка вартості майна є процедура визначення корисності майна, що визначена у грошовому еквіваленті. Відповідно до всякого товару або послуг існує поняття його вартості, витрат ( на створення) та ціни ( ціни пропозиції, попиту або ціни придбання) При цьому ці поняття мають відмінності по суті. Відповідно до Національного стандарту № 1 « Загальні засади оцінки майна і майнових прав» Вартість - еквівалент цінності об’єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей. Ймовірна сума грошей – найбільша сума грошей яку може отримати продавець та може погодитися сплатити покупець. Ціна – фактична сума грошей, сплачена за об’єкт оцінки або подібне майно. Отже, ціна – це факт, що фіксує на визначену дату вартість майна у грошовій сумі, за якою відбувся продаж. Ціна сплачена покупцем за майно стає для нього витратами на придбання майна. Ціна залежить від багатьох факторів: величини витрат на створення товару, норми прибутку та рентабельності, співвідношення попиту та пропозиції на конкретний товар, купівельної сили грошей. Отже, вартість є економічним поняттям, що стосується з одного боку, грошового зв’язку між товарами та послугами, які доступні для придбання, та тих, хто їх купує та продає , - з другого. Вартість не є фактом сплати грошей, а розрахункова величина цінності конкретних товарів і послуг в конкретний момент часу відповідно з вибраним тлумаченням вартості. Економічна концепція вартості відображає погляд ринку на вигоди, що придбаваються тим, хто стає власником даних товарів або користується даними послугами Умови виникнення вартості Вартість є наслідком прояву таких властивостей майна та послуг: - корисність; - попит; - дефіцитність - передаваність Корисність. Майно має вартість тільки у тому випадку, коли воно має корисність. Корисність – це задоволення, яке людина отримує від споживання певного блага ( майна) Попит – це потреба в товарах та послугах, що забезпечені грошовими та іншими платіжними засобами. Попит впливає на пропозицію і в свою чергу визначається ним. Вартість майна визначається співвідношенням мі попитом і пропозицією. Основні фактори, що впливають на зміну попиту: 1. Рівень доходів споживачів. 2.Ціни на спряжені блага 3.Уподобання та переваги споживачів Основні фактори, що впливають на зміну пропозиції:
У ринковій економіці між попитом та пропозицією на ринку встановлюється співвідношення, яке називається рівновагою. Рівновага попиту та пропозиції – це стан ринку, за якою обсяги попиту та пропозиції збігаються, тобто встановлюються такі ціни та товари, за яких не створюється надлишків майна у продавців і не виникає недостачі у покупців. Дефіцитність – це невідповідність товарної пропозиції попиту. Вартість виникає за наявності корисності майна при обмеженій його пропозиції. Передаваність. Умовою виникнення вартості є юридична можливість передачі майнових прав, що придбаваються в процесі здійснення купівлі-продажу товару. Для здійснення різних потреб та функцій на сучасному ринку існує багато різновидів вартості, що відповідають конкретній меті та задачам, за якою визначається вартість майна. Адже в залежності від цілей оцінки одне і те ж майно може мати різні вартості. Тобто можна зробити висновок, що така різниця обумовлена основними критеріями вибору бази оцінки. Тому вибір адекватної поставленій задачі бази оцінки ватості майна є важливим в роботі оцінювача. Професійні оцінювачі намагаються не вживати невизначеного терміну « вартість « і додають деякі слова та словосполучення, що пояснюють, який саме тип вартості мається на увазі. 2.Ринкова вартість як база оцінки Міжнародні стандарти МКСО розрізняють такі види вартості за базою оцінки : Ринкова база оцінки.
|
|
Інформація управління обліку та контролю за використанням комунального... Переможцями конкурсу з відбору суб’єктів оціночної діяльності, які будуть залучені до проведення незалежної оцінки об’єктів комунальної... |
УПРАВЛІННЯ ОБЛІКУ ТА КОНТРОЛЮ ЗА ВИКОРИСТАННЯМ КОМУНАЛЬНОГО МАЙНА Переможцями конкурсу з відбору суб’єктів оціночної діяльності, які будуть залучені до проведення незалежної оцінки об’єктів комунальної... |
|
Інформація управління обліку та контролю за використанням комунального... ... |
Інформація управління обліку та контролю за використанням комунального... ... |
|
Аналіз регуляторного впливу до проекту рішення міської ради «Про... Досягнення чітко визначеної мети розроблення процедури залучення суб’єктів оціночної діяльності – суб’єктів господарювання, що отримали... |
План семінарського заняття Сутність і призначення аналізу взаємозв'язку... ... |
|
ЗВІТ про повторне відстеження дії регуляторного акту – рішення Кременчуцької... Кременчуцької міської ради «Про затвердження Положення про конкурсний відбір суб’єктів оціночної діяльності для проведення експертної... |
ЗВІТ про базове відстеження дії регуляторного акту – рішення Кременчуцької... Кременчуцької міської ради «Про затвердження Положення про конкурсний відбір суб’єктів оціночної діяльності для проведення експертної... |
|
Лугинська селищна рада Лугинського району Житомирської області оголошує... Лугини вул. Зелена 40б. Лугинського району Житомирської області, що містить невідємні поліпшення здійснені орендарем |
Указом Президента України від 2010 р. № Ця Концепція визначає сутність державної міграційної політики, її стратегічні завдання, принципи і пріоритети діяльності державних... |