|
|
Скачати 3.11 Mb.
|
|
ТЕМА 7. ЗАГАЛЬНІ ПРИНЦИПИ ОЦІНЮВАННЯ ОБ’ЄКТІВ ВЛАСНОСТІ Лекція 8. Тема 7.1. Принципи оцінки План: 1.Принципи, основані на уявленнях власника 2.Принципи, пов”язані з ринковим середовищем 3.Принципи найкращого і найбільш ефективного використання Ключові терміни та поняття: - принцип оцінки; - принцип зміни вартості; - принцип ефективного використання; - принцип розумної обережності оцінок; - принцип альтернативності оцінок. Нормативні та регулюючі документи 1.ЗУ « Про оцінку майна,майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» 12.07.2001 № 2658-ІІІ Література основна 1 Пазинич В.І. Оцінка об’єктів нерухомості: навч. пос. К.: Центр учбової літератури, 2009, ст..53-57 Література додаткова 1.Оценка имущества и имущественных прав в Украине: Монография/ Лебедь Н.П., Мендрул А.Г., Ларцев В.С., Скрынько С.Л., Жиленко Н.В., Драпиковский А.И., Иванова И.Б. /Под ред. Н.П.Лебедь /Изд. второе, -К.: ООО « Информационно-издательская фирма « Принт-Экспресс» . 2003, с.27-31 Принципи в загальному розумінні – це встановлені минулим досвідом правила, настанови, положення ( судження), яких слід дотримуватися, щоб те, що виконується, максимально ефективно досягло бажаного або максимально наближеного до нього результату. В оцінці до принципів відносять системні положення,вироблені великою практикою оцінки – як вітчизняної, так і зарубіжної. НСО визначають принципи оцінки як покладені в основу методичних підходів основні правила оцінки майна, які відображають соціально-економічні фактори та закономірності формування вартості. У літературних джерелах, нормативних актах наводяться численні принципи, яких слід дотримуватися при здійсненні оцінки вартості підприємства. До основних з них слід віднести такі: принцип зміни вартості - говорить про те, що вартість об’єкта оцінки постійно змінюється в результаті зміни внутрішнього стану та дії зовнішніх факторів; принцип ефективного використання - полягає в тому, що з усіх можливих варіантів експлуатації об’єкта обирається той, що забезпечує найефективніше використання його функціональних характеристик, а отже, приносить найбільшу вартість; принцип розумної обережності оцінок - зводиться до того, що під час оцінки оцінювач повинен критично (із розумним упередженням) ставитися до всієї інформації, що стає йому відомою від адміністрації об’єкта оцінки, і, по можливості, перевіряти цю інформацію, звертаючись до незалежних джерел; принцип альтернативності оцінок - полягає у необхідності використання різних методів оцінки та порівняння показників вартості, отриманих у результаті застосування альтернативних методів. Принципы оцінки об'єктів нерухомості – це звід методичних правил, виходячи з яких визначається рівень впливу різних чинників, які впливають вартість об'єкта недвижимости. Оцінка майна передбачає визначення певного виду вартості відповідно до бази оцінки із застосуванням різних підходів виконання робіт з оцінки на підставі дотримання таких основних принципів, поєднаних у 4 взаємоповязані групи: 1. Принципи, що пов’язані з уявою користувача 2. Принципи , пов’язані з експлуатацією об’єкта ( принципи , що пов’язані із землею та нерухомістю) 3. Принципи, пов'язані з ринковим середовищем 4. принцип найкращого і найефективнішого використання об'єкта . Особливе місце серед усіх існуючих принципів займає узагальнюючий принцип - принцип найкращого і найефективнішого використання об'єкта – на якому замикаються усі різновиди перших трьох принципів. У процесі оцінки можуть бути задіяні або усі перелічені принципи рівною мірою, або ж, залежно від мети і задач оцінки, переваги надаються окремим з них. 1.Принципи, основані на уявленнях власника 1. Принципи, засновані на уявленнях користувача – корисності, заміщення, очікування – дозволяють, з погляду користувача, визначити корисність об'єкта, його ціну над ринком і очікувані вигоди від володіння майном. принцип корисності — зводиться до того, що об’єкт має вартість лише тоді, коли він є корисним для потенційного власника (корисність може бути пов’язана з очікуванням майбутніх доходів чи інших вигід) для здійснення підприємницької діяльності або задоволення інших соціально-економічних, психологічних потреб. Отже, під корисністю розуміють спроможність майна задовольніти певні потреби користувачів у певному місті і протягом певного часу; принцип заміщення — полягає в тому, що покупець, який розсудливо та компетентно діє на ринку не заплатить за об’єкт більше, ніж існуюча мінімальна ціна за майно з аналогічною корисністю. Отже максимальна вартість власності визначається мінімальною ціною, за якою може бути придбане інше майно з аналогічною корисністю; принцип очікування — інвестор, плануючи вкладати кошти в об’єкт сьогодні, очікує отримати грошові доходи від об’єкта в майбутньому. Отже, вартість майна визначається розміром поточної ( тобто на дату оцінки) вартості вигод, які можуть бути отримані в майбутньому за час володіння ним; 2.Принципи, пов”язані з ринковим середовищем Принципи, пов'язані з ринковою середовищем – залежності, відповідності, від попиту й пропозиції, конкуренції, зміни – дозволяють визначити: - залежність вартості об'єкта нерухомості з його місцеположення, відповідність нерухомого майна по архітектурному стилю й рівнем зручностей потребам ринка, - пропозиції й попиту на конкретні об'єкти нерухомості, - рівень конкуренції над ринком нерухомості - зміна вартості об'єктів нерухомості під впливом фізичного й морального зносу Принцип залежності- якість місце розташування залежить від фізичних параметрів дільниці, що відповідають прийнятому в районі типу землекористування, а також від його близькості до економічного середовища. Ці характеристики разом складають сітус або економічне місцеположення нерухомого майна Грамотне використання цієї групи принципів дозволяє власнику об'єкта нерухомості отримати оптимальний дохід у конкретній економічній ситуації . Вартість об'єкта нерухомості схильна до впливу зовнішніх факторів і сама впливає на вартість інших об'єктів в прилеглій місцевості. Наприклад: надлишок пропозиції у разі одночасного будівництва різними фірмами на одному «п'ятачку» будинків схожого класу об'єктивно призведе до їх зниження вартості об'єктів нерухомості. Принцип відповідності. Оціночний «принцип відповідності» передбачає відповідність архітектурного стилю, і рівня зручностей (послуг) нових об'єктів нерухомості потребам і очікуванням ринку. Якщпо будинок побудовано із надмірностями, і їхні витрати з його побудови в кілька разів вище, ніж в інших, то ринкова вартість дорожчого будинку відбиватиме його реальну вартість (ціна угоди швидше все буде нижче реальних витрат за будівництво). І, навпаки, внаслідок реконструкції та активного функціонування сусідніх об'єктів нерухомості може бути підвищено вартість що оцінюється об'єкта. Вартість нерухомого майна залежить від рівня однорідності будівлі у районі, яка утримує майнові вартості певному рівні, і гарантує, що вартість будь-якого об'єкта не опуститься нижче цього рівня (за умови змісту об'єкта в нормальному стані). Если підтримку відповідності у районі сприяє збереженню вартостей одному рівні, його порушення б'є по них негативно. Порушення принципу відповідності можна поспостерігати на дачних селищах, де ділянки продавалися різних категорій власників на певний час. Розташування поруч дорогих чи дешевих об'єктів викликає зменшення цінується дорожчий недвижимости. Принцип попиту і пропозиції Вартість об’єкта визначається взаємодією попиту і пропозиції Суть «принципу у тому, що в оцінці об'єкта нерухомості треба розуміти як впливають на попит ринку нерухомості пропозиція. Якщо попит зростає і знижується пропозиція, то підвищується вартість об'єкта нерухомості, і, за скорочення від попиту й збільшенні пропозиції вартість об'єкта нерухомості буде знижуватися. Принцип конкуренції Якщо дохід на ринку перевищує рівень, необхідний для сплати факторів виробництва ринку, загострюється конкуренція, що призводить до зниження середнього рівня чистих доходів. Суть «принципу конкуренції» у тому, що ринковий попит породжує прибуток, а прибуток створює конкуренцію – силу, що зумовлює вирівнюванню дохідності ринку нерухомості. зверхприбуток веде до руйнівної конкуренції, оскільки зростання конкуренції веде до зростання пропозиції над ринком. У цій ситуації, якщо, наприклад, попит зростає, ціни на всі об'єкти нерухомості снижується. Принцип зміни». Последний із групи принципів, що з ринкової середовищем, це принцип, що характеризує зміни корисності об'єктів нерухомості у цьому місці. Як відомо, об'єкти нерухомості постійно створюються та з різних причин ліквідуються, згодом змінюється характер землекористування. Відбувається коливання обсягу грошової є і відсоткові ставки. Виникають нові економічні умови. Сучасні технологічні і соціальні тенденції пред'являють нові вимоги до об'єктах нерухомості. Демографічний розвиток породжує потреби у різні види житла. Перетерплюють зміни побажання і смаки населення. Житлові райони проходять через цикли зростання, зрілості, занепаду й відновлення. Все чинники піддаються змін в часі та тому оцінка об'єкта нерухомості здійснюють на конкретну дату. 3.Принципи найкращого і найбільш ефективного використання Принцип найкращого і ефективнішого використання об'єкта нерухомості – це синтез принципів всіх трьох груп, хто був розглянуті вище. Він дає змогу оцінювачу виявити із можливих варіантів використання об'єкта нерухомості найкращий і найдохідніший варіант і його використовуватиме оцінки. Цей принцип передбачає оцінку ділянки землі, бо коли був би вільний (тобто. в оцінці об'єкта йдеться насамперед про найбільшої дохідності земельного участка,затем вже про дохідності всього об'єкта нерухомості). У цьому враховуються ті варіанти використання об'єктів нерухомості, які: - по-перше, відповідають юридичним нормам, - по-друге, реалізація яких можлива фізично, - по-третє, здійсненні фінансово, - по-четверте, забезпечують найвищу вартість об'єкта нерухомості (економічна ефективність). Вибирается варіант використання, у якому за об'єкт то, можливо заплачено найбільша ціна. Якщо ділянку вільний від будівель, то з найефективнішого варіанта використання земельних ділянок, оцінювач визначає, який об'єкт необхідно побудувати. Якщо будова дільниці є, то оцінювач визначає, збільшувати чи вартість ділянки на величину вартості даного будівлі чи зменшити на величину витрат з зносу даного будівлі при обраному варіанті використання земельних ділянок. «Принцип найкращого і ефективнішого використання» є концептуальної моделлю для аналізу різних чинників, які впливають вартість об'єкта нерухомості. Ця модель розглядає важливі чинники фізичного, юридичного, соціального та скорочення економічної характеру, які впливають на вартість нерухомості, тобто. є хіба що ланцюгом між усіма оцінними принципами Контрольні питання:
Тема 8. Методичні підходи до оцінювання об’єктів власності Лекція 9 Тема 8.1.Методичні підходи до оцінки майна та їх основні засади План: 1.Витратний підхід 2.Порівняльний (ринковий підхід) 3.Доходний підхід Ключові терміни та поняття: -Методичні підходи -методи оцінки -Витратний підхід; -Дохідний підхід -Порівняльний підхід Нормативні та регулюючі документи 1.Закон України « Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.01.2001 № 2658-14 //ВВР.2001 №47.- ст..251 2.Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» від 10 вересня 2003 року № 1440 Література основна 1.Економіка нерухомості: Підручник. Асаул А.М., Брижань І.А., Чевганова В.Я. – К.: «Лібра»,2004. с. -304 2.Круш П.В., Поліщук С.В. Оцінка бізнесу: Навчальний посібник. – Київ: Центр навчальної літератури, 2004.- 264 с. ЗМІСТ ЛЕКЦІЇ 1. Характеристика витратного ( майнового) підходу Методичні підходи - загальні способи визначення вартості майна, які грунтуються на основних принципах оцінки. Вперше про можливість використання в Україні різних методів оцінки майна вказується у ст..20 Закону України « Про приватизацію майна державних підприємств» Прийняття Закону України « Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» з одного боку, надає оціночній діяльності законодавчого характеру, виводячи її з напівпідпільного стану, наділяючи суб’єктів оціночної діяльності певними правами та законодавчо встановлюючи сфери цієї діяльності. З другого – підвищує вимоги до професійної підготовки спеціалістів, якості проведення оцінки та відповідальності за результати своєї роботи шляхом досить жорсткого державного регулювання оціночної діяльності. Від суб’єктів оціночної діяльності вимагається підвищити рівень доказовості. Одним із ключових шляхів реалізації цього завдання є застосування тих методичних підходів та методів, що найбільше відповідають конкретній оціночній ситуації. Оцінка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур Згідно із Національним Стандартом 1 для оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи :
У рамках цих підходів розрізняють окремі методи оцінки. Причому жоден з підходів чи методів не має принципових переваг перед іншими. Досить часто в практичній роботі з оцінки вартості підприємства оцінювач застосовує кілька методичних підходів, що найповніше відповідають конкретним умовам, об’єктам та меті оцінки, наявності й достовірності інформаційних джерел для її проведення. Оцінювач може застосовувати декілька методичних підходів, які найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості та наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення. Витратний підхід грунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення. Даний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об”єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу ( знецінення) Методи витратного підходу дозволяють визначити, скільки коштів необхідно новому власнику для того , щоб стоврити компанію подібного профілю з такими ж характеристиками що і у підприємства, що оцінюється. Отримані результати дають підставу для прийняття рішення: придбати готову компанію чи створити нове підприємство. Оцінка об”єкта витратним підходом основується на : -поведінці раціонального покупця ,який не заплатить за об”єкт більше мінімальної суми витрат на будівництво об”єкта, що аналогічний по по конструктивному рішенню і функціональному призначенню об”єкту –оцінки.
Головна перевага витратного підходу є в його вигідності для більш чи менш достовірної оцінки нерухомості на малоактивних ринках. Недостатність інформації по здійснених угодах в ряді випадків обмежує можливість практичного використання порівняльного і дохідного підходів. В цих умовах витратний підхід спирається на кошторисну базу вітчизняного будівництва , що дає змогу отримати надійні результати оцінки. Витратний підхід при визначені ринкової вартості грунтується на передбаченні, що типовий покупець навряд чи побажає платити за об”єкт більше того, ніж може коштувати придбання рівноцінної земельної ділянки і створених на ній поліпшень ( будівель, споруд) аналогічної корисності. У межах витратного підходу розрізняють такі види вартості – балансова вартість, вартість відтворення і вартість заміщення. Балансова вартість – це вартість об’єкта, відбита у фінансових і бухгалтерських документах власника, тобто така, що перебуває на балансі підприємства і фіксується в інвентаризаційних відомостях та інвентарних картках. Розрізняють Повну ( первісну) і залишкову балансову вартість. Повна вартість містить у собі фактичні витрати на придбання нового об’єкта на момент постановки його на баланс підприємства-власника. Первісна балансова вартість у період з 1991 по 1996 рік в Україні офіційно індексувалася і на цей час фіксується в документах підприємства станом на початок кожного року. Обєкти, поставлені на баланс до 1991 року за фактичною історичною вартістю в радянських карбованцях, під час розпаду СРСР і становлення України як незалежної самостійної держави були офіційно проіндексовані відповідно до нормативних документів. Це Постанови КМУ про індексацію основних фондів за період станом:
Ця індексація була спричинена гострою інфляцією та введенням в обіг перехідної української валюти – купоно-карбованця. Указом Президента України від 02.09.1996 р. була здійснена деномінація національної валюти і як засіб обігу введена українська гривня. Відповідно до зазначених постанов та указу була здійснена індексація основних фондів , і після цього первісна балансова вартість основних фондів фіксується у звітних документах підприємства в українських гривнях станом на 1 січня поточного року. Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення. Метод прямого відтворення полягає у визначення вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу ( знецінення) Метод заміщення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу ( знецінення) Під час застосування методу прямого відтворення або методу заміщення використовуються вихідні дані про об"”кт оцінки, інформація про відтворення або заміщення об”єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або середньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах. Витратний підхід у вигляді методу залишкової вартості заміщення використовується при визначенні вартості спеціалізованої нерухомості ( унікальних об”єктів – лікарень . музеїв. Бібліотек іт.д.) 2.Загальна характеристика порівняльного (ринкового) підходу Одним із основних підходів, що застосовується оцінювачами для визначення ринкової вартості є порівняльний підхід. Даний метод являє собою процес аналізу інформації по здійснених продажах і порівняння проданих об”єктів з власність, що оцінюється. |
|
Інформація управління обліку та контролю за використанням комунального... Переможцями конкурсу з відбору суб’єктів оціночної діяльності, які будуть залучені до проведення незалежної оцінки об’єктів комунальної... |
УПРАВЛІННЯ ОБЛІКУ ТА КОНТРОЛЮ ЗА ВИКОРИСТАННЯМ КОМУНАЛЬНОГО МАЙНА Переможцями конкурсу з відбору суб’єктів оціночної діяльності, які будуть залучені до проведення незалежної оцінки об’єктів комунальної... |
|
Інформація управління обліку та контролю за використанням комунального... ... |
Інформація управління обліку та контролю за використанням комунального... ... |
|
Аналіз регуляторного впливу до проекту рішення міської ради «Про... Досягнення чітко визначеної мети розроблення процедури залучення суб’єктів оціночної діяльності – суб’єктів господарювання, що отримали... |
План семінарського заняття Сутність і призначення аналізу взаємозв'язку... ... |
|
ЗВІТ про повторне відстеження дії регуляторного акту – рішення Кременчуцької... Кременчуцької міської ради «Про затвердження Положення про конкурсний відбір суб’єктів оціночної діяльності для проведення експертної... |
ЗВІТ про базове відстеження дії регуляторного акту – рішення Кременчуцької... Кременчуцької міської ради «Про затвердження Положення про конкурсний відбір суб’єктів оціночної діяльності для проведення експертної... |
|
Лугинська селищна рада Лугинського району Житомирської області оголошує... Лугини вул. Зелена 40б. Лугинського району Житомирської області, що містить невідємні поліпшення здійснені орендарем |
Указом Президента України від 2010 р. № Ця Концепція визначає сутність державної міграційної політики, її стратегічні завдання, принципи і пріоритети діяльності державних... |