Схвалено на засіданні колегії
Державної реєстраційної служби України
(рішення від 28.11.2012)
Методичні рекомендації
щодо документів, які посвідчують речові права
на земельну ділянку відповідно до законодавства
І. Загальні положення
Згідно з частиною першою статті 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Законодавство у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень передбачає обов’язкове подання для державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно документів, що підтверджують виникнення, перехід та припинення таких прав, та визначає приблизний (майже виключний) перелік таких документів.
Водночас при розгляді питання стосовно визначення документів, якими посвідчуються речові права на земельні ділянки, поряд із законодавством з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно слід керуватися положеннями спеціального законодавства у сфері земельних відносин.
Так, частиною першою статті 3 Земельного кодексу України від 25.10.2001 № 2768-III (далі – ЗК) визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Статтею 14 Конституції України встановлено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
Підставами виникнення і припинення прав на земельні ділянки, як і прав на інші, об’єкти нерухомого майна, розташовані на них, є передбачені законом юридичні факти, що підтверджуються відповідними документами.
В той же час особлива цінність землі, як об’єкта прав на нерухомість, зумовлює специфіку документів, які підтверджують виникнення та існування права власності та інших речових прав на неї.
Крім того в процесі реалізації в Україні земельної реформи законодавство у сфері земельних відносин неодноразово зазнавало значних змін, в тому числі і в частині визначення документів, що дають власникам та користувачам безапеляційне підтвердження відповідних прав на землю.
При цьому щодо окремих документів законодавство встановлювало презумпцію дійсності незалежно від дати їх видачі і форми, стосовно інших – вимагало заміни на нові правопідтверджуючі документи, передбачені чинним законодавством.
Слід взяти до уваги, що загальні положення щодо документів, які підтверджують виникнення та існування того чи іншого речового права на землю, та їх перелік визначалися у відповідному кодифікованому законодавчому акті з питань земельних відносин, чинному у відповідний період, а вимоги щодо цих документів (оформлення, державна реєстрація, органи, уповноважені на видачу документа, тощо) встановлювалися актами законодавства, прийнятими на його виконання.
Враховуючи наведене вирішення питання про можливість проведення державної реєстрації речових прав на земельну ділянку, що виникли до 01.01.2013 на підставі тих чи інших поданих документів, слід обов’язково враховувати положення законодавства, що діяло на момент виникнення певного права, та принцип дії актів законодавства у часі.
ІІ. Документи, що посвідчують право власності на земельну ділянку
До 02.05.2009 документом, що посвідчував право власності на земельну ділянку незалежно від способу набуття власником такого права, виступав виключно державний акт.
При цьому звертаємо увагу на те, що принцип визнання державою прав на нерухомість, що виникли до початку функціонування системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, передбаченої Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», закладений у частині четвертій статті 3 вказаного Закону, обумовлює, що звернення власників земельних ділянок за проведенням державної реєстрації права власності на них в Держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі державних актів, якими посвідчуються права власності на земельні ділянки, відбуватиметься у разі, якщо оформлення права власності на землю та його реєстрація були проведені згідно з чинним у відповідний час законодавством, втім особа бажає укласти правочин щодо відповідної земельної ділянки. Згідно з абзацом другим частини п'ятої статті 3 Закону державна реєстрація прав власності, реєстрація яких проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчиняється така дія.
Крім того, власник землі може звернутися за державною реєстрацією права, що виникло до 01.01.2013, з метою отримання всіх привілеїв, що дає їх державна реєстрація у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Згідно з частиною третьою статті 17 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» документи, що встановлюють виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно та їх обтяжень і подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.
Враховуючи наведене, розглядаючи питання про можливість проведення державної реєстрації права власності на підставі державного акта, що посвідчує право власності на земельну ділянку, слід враховувати наступне.
Інститут права приватної власності на землю був введений в Україні у 1992 році. Втім за часів проведення в Україні земельної реформи форми державних актів на право власності на земельну ділянку неодноразово змінювались. Крім того, в Україні мала місце практика, за якої під час дії одного нормативно-правового акту, що встановлював певну форму державного акта, такі документи могли видаватися у формі, що була затверджена нормативно-правовим актом, який втратив чинність. За певних обставин держава надавала таким документам легітимності.
1.1. Постановою Верховної Ради Української РСР від 27.03.1991 № 889-XII «Про форми державних актів на право володіння і користування землею і Положення про порядок надання і вилучення земельних ділянок» було затверджено, зокрема форми державних актів:
- на право довічного успадкованого володіння землею;
- на право постійного володіння землею.
Земельний кодекс УРСР від 18.12.1990 № 561-XII, на виконання статей 17 і 23 якого було затверджено форми вказаних державних актів, не передбачав можливості передачі земельних ділянок у приватну власність як фізичним, так і юридичним особам: земельні ділянки надавалися лише у володіння і користування. Державні акти на право довічного успадкованого володіння землею та на право постійного володіння землею не давали змоги укладати будь-які правочини з земельними ділянками, права на які посвідчувалися цими документами.
1.2. Законом України «Про форми власності на землю» з 30.01.1992 запроваджено в Україні поряд з державною – колективну і приватну форми власності на землю.
Частиною другою статті 17 Земельного кодексу УРСР від 18.12.1990 № 561-XII (в редакції Закону України від 13.03.1992 № 2196-XII) передбачалося, що власники земельних ділянок, переданих їм Радою народних депутатів, не вправі протягом шести років з часу набуття права власності продавати або іншими способами відчужувати належну їм земельну ділянку, крім передачі її у спадщину або Раді народних депутатів на тих же умовах, на яких вона була їм передана.
При цьому, частиною четвертою статті 18 Кодексу було встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки і документ про оплату вартості землі є підставою для відведення земельної ділянки в натурі (на місцевості) і видачі державного акта на право власності.
Постановою Верховної Ради Української РСР від 13.03.1992 № 2201-XII «Про форми державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею» було затверджено форми державних актів:
- на право колективної власності на землю;
- на право приватної власності на землю.
Постановою Кабінету Міністрів України від 02.04.2002 № 449 «Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою» (із відповідними змінами) встановлено, що раніше видані (до набрання чинності цією постановою) державні акти на право приватної власності на землю, державні акти на право власності на землю залишаються чинними і підлягають заміні у разі добровільного звернення громадян або юридичних осіб.
Отже державні акти на право приватної власності на землю, видані у період дії Постанови ВРУ № 2201 (з 23.06.1992 по 08.01.2004), є чинними правовстановлювальними документами, що підтверджують права власності на земельні ділянки.
Окремо слід зазначити, що державний акт на право приватної власності на землю видавався виключно громадянам, підписувався Головою відповідної Ради народних депутатів, а також реєструвався відповідною радою за місцем розташування земельної ділянки в Книзі реєстрації державних актів на право приватної власності на землю. Дані про реєстрацію права власності на земельну ділянку не вносилися до електронної бази даних, кадастрова зйомка із зазначенням координат при його видачі в переважній більшості випадків не здійснювалась.
За своїм змістом бланк державного акта давав можливість внесення змін до нього в разі зміни площі земельної ділянки.
Порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на землю з 1993 року регламентувався наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 15.04.1993 № 28, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 23.04.1993 за № 31, яким було затверджено Інструкцію про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею, договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди).
1.3. Указом Президента України від 19.01.1999 № 32 «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення» було запроваджено продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або комунальній власності.
Згідно з пунктами 5 та 6 зазначеного Указу Президента України покупцями земельних ділянок несільськогосподарського призначення могли бути виключно громадяни України - суб'єкти підприємницької діяльності та юридичні особи України, яким належали об'єкти нерухомого майна, розташовані на таких земельних ділянках.
Земельна ділянка несільськогосподарського призначення могла придбаватися одним покупцем, а також кількома покупцями у спільну сумісну або у спільну часткову власність.
Пунктом 11 Указу передбачалося, що право власності на придбану у вказаний спосіб земельну ділянку виникає у покупця після одержання державного акта на право власності на землю.
Форму державного акта на право власності на землю було затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 24.03.1999 № 440 «Про Порядок подання заяви (клопотання) про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення та форму державного акта на право власності на землю».
Вказаний державний акт реєструвався місцевими державними органами земельних ресурсів в Книзі записів державної реєстрації державних актів на право власності на землю.
Згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 02.04.2002 № 449 «Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою» постанова Уряду від 24.03.1999 № 440 втратила чинність в частині затвердження форми державного акта на право власності на землю.
1.4. Постановою Кабінету Міністрів України від 02.04.2002 № 449 було затверджено форму державного акта на право власності на земельну ділянку. Державний акт вказаної форми міг видаватися як фізичним та юридичних особам, тобто було встановлено єдину для всіх суб’єктів права власності на землю форму державного акта на право власності на земельні ділянки незалежно від їх цільового призначення.
Видавалися державні акти вказаного зразка державними органами земельних ресурсів при місцевих державних адміністраціях або органах місцевого самоврядування, підписувались головою місцевої державної адміністрації або органу місцевого самоврядування, а також начальником державного органу земельних ресурсів.
В той же час слід враховувати, що після набуття чинності вказаною постановою Уряду могли видаватися державні акти зразка 1992 року, оскільки, за інформацією Держкомзему, бланки нового зразка не були роздруковані. Постановою Верховної Ради України від 22.05.2003 № 882-IV «Про стан дотримання законодавства України щодо видачі державних актів на право власності на землю, сертифікатів на земельну частку (пай) та їх обігу; про дотримання законодавства України щодо виділення в натурі (на місцевості), використання та обігу земельних ділянок сільськогосподарського призначення» передбачено забезпечення видачі громадянам та юридичним особам, які отримують земельні ділянки у власність, державних актів на право власності на земельну ділянку, форму яких затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 02.04.2002 № 449.
На виконання вказаної Постанови Верховної Ради України від 22.05.2003 № 882-IV Держкомземом України прийнято наказ № 140 від 28.05.2003 «Про використання бланків державних актів», яким передбачено припинення використання бланків старого зразка до 1 липня 2003 року.
Тобто, фактично до 01.07.2003 року могли видаватися державні акти на право власності на землю, форма яких була затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 24.03.1999 № 440.
Постановою Кабінету Міністрів України від 16.10.2008 № 926 «Про внесення змін до постанови Кабінету Міністрів України» від 2 квітня 2002 року № 449» було викладено в новій редакції форму державного акта на право власності на земельну ділянку. З вказаного часу державні акти на право власності на земельні ділянки видавали державні органи земельних ресурсів -територіальні органи Державного комітету України з питань земельних ресурсів. Підписувався державний акт начальником відповідного органу земельних ресурсів, а також посадовою особою, що провела державну реєстрацію цього державного акта в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі.
Форма державного акта, обіг якої здійснювався з 05.12.2008, передбачала також внесення відомостей стосовно існуючих обмежень (обтяжень) щодо використання земельної ділянки або її частини.
Постановою Кабінету Міністрів України від 12.11.2008 № 1019 «Про внесення змін до постанови Кабінету Міністрів України від 2 квітня 2002 року № 449» в черговий раз було змінено форму державного акта на право власності на земельну ділянку.
Пунктом 2 постанови Кабінету Міністрів України від 02.04.2002 № 449 зі змінами, внесеними постановами Кабінету Міністрів України від 16.10.2008 № 926 та від 12.11.2008 № 1019, установлено, що раніше видані державні акти на право приватної власності на землю, державні акти на право власності на землю, державні акти на право власності на земельну ділянку та державні акти на право постійного користування землею залишаються чинними і підлягають заміні у разі добровільного звернення громадян або юридичних осіб.
Таким чином, право власності на земельні ділянки, що виникло до 02.05.2009, може посвідчуватися державними актами 3-х видів:
державний акт на право приватної власності на землю,
державний акт на право власності на землю,
державний акт на право власності на земельну ділянку.
|