12 Загальні положення та правові засади оренди землі

Скачати 99.38 Kb.

Назва	12 Загальні положення та правові засади оренди землі
Дата	24.04.2013
Розмір	99.38 Kb.
Тип	Документи

bibl.com.ua > Право > Документи

Розділ 12. Оренда землі в Україні

Рисунок (доступно при скачуванні повної версії підручника)

12.1. Загальні положення та правові засади оренди землі

Завданням оренди землі є регулювання відносин з метою створення умов для раціонального користування земельною ділянкою.
Оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відносини, що пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом про оренду землі, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Відносини, що пов'язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності регулюються Законом України «Про оренду землі» з урахуванням особливостей, що передбачені Законом України «Про оренду державного та комунального майна» [1, 5].
Земельні ділянки можуть передаватись в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Земельні ділянки можуть передаватись в оренду разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться в їхніх межах, або без них.
Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень визначених законом.
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада Міністрів Автономної республіки Крим і Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом.
Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою [1, 5, 6].

Громадяни власники сертифікатів на земельну частку до виділення їм у натурі земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог закону України "Про оренду землі". Після виділення в натурі земельних ділянок власникам земельних часток договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений.
Орендарі набувають право оренди земельних ділянок на підставі і в порядку, що передбачені Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, Законом України "Про оренду землі" та договором оренди землі. У разі набуття прав оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладання договору оренди є результати аукціону чи конкурсу.
Земельна ділянка, обтяжена заставою, може бути передана в оренду в разі згоди заставодержателя.
Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або письмовою згодою орендодавця. Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватись умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.
Передача в суборенду земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності забороняється.
Одним із умов оренди землі є орендна плата, розмір, форма і терміни внесення якої встановлюються за угодою сторін та зазначаються в договорі.
Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності не може перевищувати 10% їхньої нормативної грошової оцінки. Плата за суборенду земельної ділянки не може перевищувати орендної плати.
Орендна плата може справлятись у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачати у договорі поєднанні різних форм орендної плати. За земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, орендна плата справляється виключно у грошовій формі. Внесення орендної плати оформляється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.
Указом Президента від 2.02.02 р. № 92/2002 передбачається запровадження орендної плати за земельні ділянки сільськогосподарського призначення у розмірі не менше 1,5% від її нормативної грошової оцінки та поступового збільшення розміру плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря.
Особа, яка бажає отримати земельну ділянку в оренду із земель державної або комунальної власності, подає до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки заяву.

У заяві зазначається бажаний розмір ділянки, місце розташування (адреса), цільове використання земельної ділянки (назва об'єкта, який планується розташовувати на земельній ділянці). До заяви додається:
- графічні та інші матеріали, що обґрунтовують розташування земельної ділянки, її розміри, цільове використання та бажане місце розташування об'єкту;
- доручення керівника юридичної особи або нотаріальне посвідчене доручення фізичної особи щодо ведення справи оформлення документів на право користування земельною ділянкою;
- статут (положення) юридичної особи (нотаріально посвідчена копія);
- свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи (нотаріально посвідчена копія);
- довідка про внесення до єдиного державного реєстру підприємств та організацій України;
- свідоцтво про державну реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи за необхідністю (нотаріально посвідчена копія);
- довідка про присвоєння ідентифікаційного коду (для фізичної особи).

Після прийняття відповідного рішення замовник отримує в управлінні (відділі) земельних ресурсів витяг з рішення про надання земельної ділянки та документи, які необхідні для нотаріального посвідчення договору оренди землі, у разі надання ділянки у довгострокову оренду, або договір на короткострокову оренду землі. Замовник повинен звернутись до відповідної проектної організації для отримання матеріалів про перенесення на місцевість меж земельної ділянки.
Орендатор, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки.
Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень та інших прав третіх осіб на цю земельну ділянку. Ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не передбачене договором оренди землі. Об'єкт, який передається в оренду, може бути застрахованим на період дії договору оренди землі за згодою сторін.

12.2. Договір оренди землі та порядок надання її в оренду

Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний термін, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі та за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 3.03.2004 р. №220.

Істотними умовами договору оренди землі є:
- об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
- термін дії договору оренди;
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, термінів, порядку її внесення, перегляду та відповідальності \ за її несплату;
- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
- умови збереження стану об'єкта оренди;
- умови і терміни передачі земельної ділянки орендарю;
- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
- існуючі обмеження щодо використання земельної ділянки;
- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта чи його частини;
- відповідальність сторін.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є:
- план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
- акт визначення меж земельної ділянки в натурі;
- акт приймання-передачі об'єкта оренди;
- проект відведення земельної ділянки.

Передача земельної ділянки, межі якої визначено в натурі, в оренду без зміни її цільового призначення здійснюється без розроблення проекту її відведення. У разі надходження двох або більше заяв на оренду однієї і тієї самої земельної ділянки, що перебуває в державній або комунальній власності, відповідні органи виконавчої влади чи органи місцевого самоврядування проводять аукціон чи конкурс щодо набуття права оренди.
Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, а термін дії оренди визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Для державної реєстрації договорів оренди юридична або фізична особа подає особисто або надсилає поштою до відповідного державного органу земельних ресурсів:
- заяву про державну реєстрацію договору оренди;
- договір оренди у трьох примірниках;
- план земельної ділянки, яка надається в оренду (у трьох примірниках);
- рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання в оренду земельної ділянки, що перебуває в державній або комунальній власності;
- результати конкурсу – у разі набуття права на оренду земельної ділянки на конкурентних засадах;
- копію державного акту на право власності на землю, що перебуває у власності фізичних або юридичних осіб.

Крім цих документів до заяви додається:
- акт перенесення меж земельної ділянки на місцевість – у разі не визначення їх в натурі;
- проект відведення земельної ділянки - у разі надання її в оренду із зміною цільового призначення.

Усі подані заявником документи формуються в окрему реєстраційну справу. Державний орган земельних ресурсів у 20-денний термін перевіряє подані документи на відповідність законодавству та за результатами перевірки готує висновок про державну реєстрацію і передає реєстраційну справу виконавчому комітетові сільської, селищної та міської ради за місцем розташування земельної ділянки для засвідчення факту реєстрації. Цей факт засвідчується у 10-денний термін гербовою печаткою та підписами голови відповідної ради. Печатка та підпис ставляться на всіх примірниках договору оренди.

12.3. Права та обов’язки орендодавця та орендаря

У договорі оренди земельної ділянки обов'язково зазначаються права та обов'язки орендодавців і орендарів.

Орендодавець має право вимагати від орендаря:
- використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
- дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості грунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, в т.ч. місцевих правил забудови населених пунктів;
- дотримання режиму водоохоронної зони, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;
- своєчасного внесення орендної плати.

Орендодавець зобов'язаний:
- передати в користування земельну ділянку в стані, що відповідає умовам договору оренди;
- при передачі земельної ділянки в оренду забезпечити відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;
- не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватись орендованою земельною ділянкою;
- відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яка проводилась орендарем за згодою орендодавця;
- попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди.

Орендар земельної ділянки має право:
- самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;
- за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;
- отримувати продукцію і доходи;
- здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Орендар земельної ділянки зобов'язаний:
- приступити до використання земельної ділянки в терміни, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;
- виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
- дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
- у п'ятиденний термін після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, подати копію договору відповідному органу державної податкової служби [1, 3, 5].

Орендар має право на відшкодування збитків, яких він зазнав унаслідок невиконання орендодавцем умов, визначених договором оренди землі. Збитками вважаються:
- фактичні втрати, яких орендар зазнав у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права;
- доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору. Розмір фактичних витрат орендаря визначається на підставі документального підтвердження даних.

12.4. Особливості оренди землі в Україні

Поштовхом для відновлення оренди землі в Україні у сфері сільськогосподарського виробництва стало паювання земель недержавних сільськогосподарських підприємств та створення системи господарств ринкового типу на основі Указу Президента України від 8.08.1995 р. № 720/95 «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям». Станом на 1.10.2001 року 6,6 млн. селян стали власниками сертифікатів на земельну частку (пай). Розпочався активний процес оформлення державних актів на право приватної власності на землю. Але площі одержаних землеволодінь є недостатніми для ведення конкурентоспроможного високорентабельного господарства і тому близько 5 млн. власників земельних сертифікатів є зацікавленими у розвитку орендних земельних відносин. Для нових форм господарств, що виникли на основі Указу Президента України від 3.12.1999 р. № 1529/99, формування оптимальних землекористувань стало можливе лиш через оренду землі.
Особливості оренди землі в Україні, станом на 1.01.2006 р. в розрізі землевласників, землекористувачів приведено у таблиці 12.1. На цей час загальна площа землі, що перебуває в оренді, становить 22 млн. га (36,3% від загальної площі). Переважну більшість у складі орендованих земель займають сільськогосподарські угіддя - 21,4 млн. га (51,3% від площі сільськогосподарських угідь). Основна частина орендованих земель (17,1% млн. га) знаходиться в користуванні сільськогосподарських підприємств, в тому числі 16,8 млн. га сільськогосподарських угідь.

Література:
1. Закон України «Про оренду землі». Від 6.10.1998, № 161-XIV. Нова редакція від 2.10 2003. № 1211-IV.
2. Земельний кодекс України. – К.: Атака, 2002. – 96 с.
3. Законодавство України про землю. – К.: Юрінком Інтер, 2002. – 353 с.
4. Про затвердження Типового договору оренди землі. Постаново кабінету Міністрів України від 3. 03. 2004 р. № 220.
5. Возняк Р.П., Ступень М.Г., Падляк І.М. Земельно-правовий процес: Навчальний посібник. – Львів: «Новий Світ-2000», 2006. – 224 с.
6. Земельне право України: Підручник / За ред. Погрібного О.О., Караката І.І. – К.: Істина, 2003. – 448 с.

Схожі:

Щодо рішення сесії міської ради «Про затвердження тексту договору... З метою громадського обговорення та згідно Закону України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності»...	Розділ І. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ Дана концепція визначає правові засади організації та провадження ріелторської діяльності в Україні з метою законодавчого забезпечення...
ЗАКОН УКРАЇНИ Цей Закон визначає загальні правові, економічні та соціальні засади створення торгово-промислових палат в Україні, встановлює організаційно-правові...	Австралія – найменший материк Землі. Загальні відомості, своєрідність... Австралія – найменший материк Землі. Загальні відомості, своєрідність географічного положення Австралії. Історія відкриття і дослідження....
Нормативно-правові акти, що регулюють державну молодіжну політику України Декларація «Про загальні засади державної молодіжної політики в Україні» від 15 грудня 1992 року №2859-XII (зі змінами)	РОБОЧА НАВЧАЛЬНА ПРОГРАМА для студентів спеціальності 060100 «Правознавство» Затверджено Змістовний модуль Договір оренди землі, суборенда землі, судова практика, зарубіжний досвід 13
Національного Університету «Юридична академія України імені Ярослава Мудрого» Положення Студентського самоврядування Університету (далі Положення), яке спрямоване на врегулювання відносин, пов’язаних з реалізацією...	Законів України "Про засади запобігання і протидії корупції" Загальні положення Корупція в Україні набула ознак системного явища, яке поширює
ТИПОВИЙ договір оренди землі	ЗАКОН УКРАЇНИ Про закупівлю товарів, робіт і послуг за державні кошти Цей Закон встановлює загальні правові та економічні засади здійснення процедур закупівель товарів, робіт і послуг за рахунок державних...

Додайте кнопку на своєму сайті:
Портал навчання