|
|
Скачати 3.11 Mb.
|
Бази оцінки ,що відмінні від ринкової-інвестиційна вартість -ліквідаційна вартість -вартість користування ( споживача) -страхова вартість -вартість для оподаткування -вартість діючого підприємства -утилізаційна вартість Існують й інші види вартості , проте в широкому розумінні цього поняття вартість майна може бути розподілена на дві категорії: - вартість в обміні - вартість у користуванні Вартість в обміні характеризує можливість об”єкта оцінки здійснювати обмін на гроші або інші товари в процесі проведення операцій купівлі-продажу ( ринкова) Вартість у користуванні –це вартість майна, що визначена варіантом його використання для конкретного користувача і пов”язана з наданням в оренду, передачею під заставу або кредит, внесення до уставного фонду підприємства, а не з купівлею-продажем нерухомого майна. Вид вартості, що визначається у кожній ситуації, отримав назву бази оцінки. Для вибору відповідної бази оцінки вирішальним є мета, з якою здійснюється оцінка та характеристики майна, що оцінюється. База оцінки – комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів. Методичні підходи - загальні способи визначення вартості майна, які ґрунтуються на основних принципах оцінки Метод оцінки –спосіб визначення вартості об’єкта оцінки, послідовність оціночних процедур якого дає змогу реалізувати певний методичний підхід. Оціночні процедури – дії, етапи виконання яких у певній послідовності дає можливість провести оцінку майна Принципи оцінки - покладені в основу методичних підходів основні правила оцінки майна, які відображають соціально-економічні фактори та закономірності формування вартості майна. Застосування ринкової бази – припускається у випадках, коли оцінка майна здійснюється метою купівлі-продажу, що вимагає розглядати майно так, якби було здійснення його позиціонування на продаж, на відкритому конкурентному ринку. Застосування бази, відмінної від ринкової –припускається у випадках, коли визначаються неринкові види вартості відповідно до мети та функції оцінки. Вибору бази оцінки передує укладання договору на проведення оцінки майна, і якщо в договорі не вказується вид вартості , який повинен бути визначений, то визначається ринкова вартість Міжнародний Стандарт 1 МКСО дає таке визначення ринкової вартості. Ринкова вартість – це розрахункова грошова сума, за яку відбувся б обмін активу на дату оцінки заінтересованим продавцем заінтересованому покупцю в результаті комерційної угоди після проведення належного маркетингу, при якій кожна з сторін володіла б достатньою інформацією, діяла розважливо і без примусу. Розрахункова сума грошей стосується ціни, що виражена в грошах, яка може бути сплачена за актив при комерційній ринковій угоді. Тобто ця ціна – найкраща за розумним міркуванням для продавця і найбільш вигідна за розумним міркуванням для покупця. За яку відбувся б обмін активу – вказує на ту обставину, що вартість активу є величиною, що пропонується, а не фактичною ціною продажу На дату оцінки - означає вимогу, що величина Ринкової вартості, що пропонується, співвідносилася з конкретною датою. Дата оцінки - дата, число, місяць, рік на яку проводиться оцінка майна і визначається його вартість. Заінтересованому покупцю - відноситься до того, у кого є мотиви купувати, але ніщо його до цього не примушує. Заінтересований продавець - продавець, який має бажання продавати, не примушується до продажу і не готовий продавати за будь-якою ціною чи наполягати на ціні, яка не вважається розумною на ринку в даний момент. В результаті комерційної угоди – означає, що між сторонами нема ніяких особливих або спеціальних взаємовідносин, які можуть зробити рівень ціни не характерним для ринка. Після проведення належного маркетингу – означає, що актив має бути виставлений на ринок найбільш підходящим чином, щоб забезпечити його реалізацію за найкращою ціною. При якій кожна з сторін володіла б достатньою інформацією , діяла розважливо- покупець і продавець інформовані про характер і властивості активу і про стан ринку на дату оцінки Без примусу- кожна сторона має мотиви для здійснення угоди, проте ні одна з сторін не підлягає тиску з метою здійснити угоду. Ринкова вартість оренди ( орендна вартість) – це величина орендної плати, за яку може бути зданий в оренду об”єкт нерухомості на типових умовах ринку. Ринкова вартість при існуючому використанні- це грошова сума, що визначена на підставі продовження існуючого використання, при допущенні незайнятості нерухомості, за яку нерухомість обмінюється на дату оцінки між готовим купити покупцем і готовим продати продавцем у комерційній угоді після відповідного маркетингу , під час якого сторони діяли компетентно, ощадливо і без примусу. Припущення при існуючому використанні майна вимагає застосування інформації щодо обміну майна на ринкових пропозиціях при існуючому використанні. Для визначення ринкової вартості враховується найбільш ефективне використання об’єкта оцінки. Визначення ринкової вартості об’єкта оцінки можливе із застосуванням усіх методичних підходів у разі наявності необхідної інформації. 3.Бази оцінки, відмінні від ринкової вартості 1.Інвестиційна вартість – вартість майна для конкретного інвестора, що пред”являє свої вимоги до вартості ( суб”єктивна оцінка витрат, ризиків та доходу) інвестованого капіталу. 2.Ліквідаційна вартість Вартість при вимушеному продажу- грошова сума , яка реально може бути отримана від продажу майна в строки, що недостатні для проведення адекватного маркетингу відповідно до визначення ринкової вартості. 3. Вартість у користуванні Цей тип вартості грунтується на вкладі, що вносить майно у вартість підприємства, часткою якого воно є , не враховуючи найбільш ефективного його використанння або розміру грошової суми, яка оже бути отримана від його продажу. Таким чином, мова йде про вартість конкретного майна для конкретного користувача при конкретному варіанті його використання. 4. Страхова вартість. Під вартістю страхування розуміється сума грошей, що надає можливість відновити знищені елементи у стані, в якому вони знаходяться за вартістю заміщення або відтворення в цілому майна або його елементів, які можуть бути знищені за відрахуваннням їх фізичного зносу ( оскільки моральне старіння і зовнішнє знеціненння в цьому випадку враховувати недоцільно), або за ринковою вартістю у разі неможливості відтворення майна у сучасній їх цінності ( твори мистецтва, пам”ятники, коштовності) 5.Вартість для оподаткування Вартість, що розрахована на підставі визначень методик та нормативно- правових актів, з метою оподаткування майна. 6. Вартість діючого підприємства – концепція, яка має на увазі оцінку функціонуючого підприємства, за якою можливо виконати розподіл загальної вартості діючого підприємства на його складові відповідно до їх вкладу в загальну вартість, проте, кожна з таких часток окремо не відповідає ринковій вартості. Відповідно до джерел формуання доходу при використанні підприємства ( доход від діяльності підприємства; доход від розпродажу активів підприємства виділяють два види вартості: -вартість діючого підприємства. Це вартість , що відображає перше джерело доходу, передбачає, що підприємство продовжує свою діяльність і приносить доход; -вартість підприємства по активах. Це вартість, що відображає друге джерело доходу, передбачає, що підприємство буде розформовано або ліквідоване, тобто підприємство оцінюється поелементно. 7.Утилізаційна вартість Вартість майна ( за винятком земельної ділянки ) , коли воно розглядається як сукупність в ньому матеріалів для продажу, а не для подовження його використання. Ця вартість може бути як валова, так і чиста ( за відрахуванням витрат на реалізацію). 8. Заставна вартість нерухомості- вартість об”єкта нерухомості, що забезпечує іпотечний кредит, яку кредитор очікує отримати при вимушеному продажу на ринку об”єкта нерухомості у випадку неплатоспроможності позичальника. Величина заставної вартості менше ринкової на ймовірний ризик та доходу кредитної установи від даної операції. Заставна вартість має оцінюватися на базі незайнятості нерухомості, виходячи з принципу її найбільш ефективного використання. Володар нерухомості є повноправний учасник ринкових відносин, при цьому специфічні переваги нерухомості від її використання невраховуються. Вартість нерухомості, що виспупає заставою, у випадку невиконання фінансових зобов”язань, розглядається з врахуванням варіанта її найбільш ефективного використаня. 9. Балансова вартість нерухомості. Вартість об”єкта нерухомості, що визначена в балансі суб”єкта господарювання. Вона має первісну вартість ( вартість придбання, створення) на початок введення в експлуатацію, відповідні коригування переоцінки основних фондів за відрахуванням бухгалтерської амортизації та врахуванням покращень, проведених у процесі експлуатації нерухомості – реконструкції, капітального ремонту. 10. Вартість заміщення –визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення( придбання) нового об”єкта, подібного до об”єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною; 11.Вартість відтворення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення ( придбання) в сучасних умовах нового об”єкта, який є ідентичним об”єкту оцінки. 12. Спеціальна вартість - сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливої зацікавленості потенційного покупця ( користувача) в об”єкті оцінки. Контрольні питання: 1.Що відображає економічна концепція вартості? 2.В чому відмінність між вартістю і ціною 3.Назвіть умови виникнення вартості 4.Які фактори впливають на зміну попиту та пропозиції 5.Охарактеризуйте ринкову вартість як базу оцінки 6.Дайте характеристику базі оцінки, відмінної від ринкової вартості Лекція 7. Тема 6.2. Особливості оцінювання заставної вартості План: 1.Визначення застави та основні принципи її застосування 2.Виникнення та припинення права застави 3.Сутність та характеристика іпотеки Ключові терміни та поняття: - застава; - заставодержатель; - заставодавець; - іпотека Література Нормативні та регулюючі документи 1.ЗУ « Про оцінку майна,майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» 12.07.2001 № 2658-ІІІ Література основна 1 Пазинич В.І. Оцінка об’єктів нерухомості: навч. пос. К.: Центр учбової літератури, 2009, ст..
Застава виникла і розвивалася одночасно з появою таких елементів приватної власності, як фінансово-економічний інструмент, що забезпечує захист кредиторів і сприяє розвитку інвестиційної діяльності. У загальному значенні заставу можна визначити як майно чи інші цінності, що служать забезпеченням позики. Тобто застава є способом забезпечення зобов'язання, при якому кредитор (заставодержатель) у разі невиконання боржником (заставодавцем) забезпеченого заставою зобов'язання має переважне право перед іншими кредиторами цього боржника одержати задоволення вимог з вартості заставленого майна. Застава виникає в силу договору між заставодавцем і заставодержателем, а також на підставі діючого законодавства при настанні зазначених у ньому обставин. Найбільше поширення має застава за договором, коли заставодавець (боржник) добровільно віддає своє майно в заставу, укладаючи відповідний договір із заставодержателем (кредитором). Застава є способом забезпечення зобов'язань, тому договір про заставу не носить самостійний характер, він завжди пов'язаний з іншим договором (купівлі-продажу, підряду, комісії, збереження й ін.), що його забезпечує. Крім того, договір зобов'язання із забезпеченням застави укладається для того, щоб вивести майно, що закладається, з-під можливого стягнення по вимогах інших кредиторів. Договір про заставу завжди стоїть за іншим основним договором і перебуває з ним у прямій залежності. Кредитор зберігає заставне право навіть у випадку відчуження майна власником на користь третіх осіб. Однак застава не дає права власності (чи володіння, користування) на закладене майно після порушення боржником своїх зобов'язань, а служить засобом задоволення основної вимоги кредитора з вартості закладеного майна. . Поняття застави не можна цілком установити, не визначивши, що ж є предметом застави. Предметом застави може бути майно, а також майнові права, тобто об'єктивні права учасників взаємин, пов'язані з володінням, користуванням і розпорядженням майном, а також із тими матеріальними (майновими) вимогами, що виникають між учасниками економічного обороту з приводу розподілу цього майна й обміну товарами, послугами, цінними паперами тощо. Предметом застави може бути не тільки існуючий об'єкт чи права на нього, а й майно, не існуюче в натурі на момент підписання договору, наприклад, майбутній врожай чи будинок, що має бути побудований за рахунок кредиту, забезпеченням якого воно виступає. Предметом застави не можуть бути: - національні культурні та історичні цінності, що перебувають у державній власності й занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання; - вимоги, які мають особистий характер, а також інші вимоги, застава яких забороняється законом; - об'єкти державної власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами; - майнові комплекси державних підприємств та їх структурних підрозділів, що перебувають у процесі корпоратизації. Основні принципи застави: 1. Гласність — доступність інформації про перебування в заставі майна для всіх зацікавлених осіб. 2. Конкретність — майно, передане в заставу, повинне за своїми характеристиками (і, зокрема, за функціональним призначенням) точно збігатися з даними, що воно має як об'єкт державної реєстрації. 3. Довіра — вартість і ліквідність майна гарантує повернення боргу. Вимоги заставодержателя виконуються під гарантії оговореного майна заставодавця. Залежно від специфіки предмета застави розрізняють п'ять видів застави:
Іпотека — застава землі, нерухомого майна, при якій земля та (або) майно, що становить предмет застави, залишається у заставодавця або третьої особи. Заклад — застава рухомого майна, при якій майно, що становить предмет застави, передається заставодавцем у володіння заставодержателя. За домовленістю заставодержателя із заставодавцем предмет застави може бути залишено у заставодавця під замком та печаткою заставодержателя (тверда застава). Індивідуально визначена річ може бути залишена у заставодавця з накладенням знаків, які засвідчують заставу. Предметом застави товарів у обороті або в переробці можуть бути сировина, напівфабрикати, комплектуючі вироби, готова продукція. Згідно зі ст. 41 Закону України «Про заставу» договір застави товарів у обороті або в переробці повинен визначати вид товару, інші його родові ознаки, а також види товарів, якими може бути замінений предмет застави. При заставі товарів у обороті або в переробці заставодавець зберігає за собою право володіти, користуватися і розпоряджатися предметом застави. Товари, реалізовані заставодавцем, перестають бути предметом застави, а знову отримані товари, передбачені договором застави, стають предметом застави з моменту виникнення на них права власності. Одним із видів застави є майнові права. Насамперед це права заставодавця користуватися майном, у тому числі й об'єктами права інтелектуальної власності, а також права вимоги, що випливають з різноманітних цивільно-правових правочинів. У договорі застави майнових прав повинна бути зазначена особа, що є боржником стосовно заставодавця (ст. 49 Закону України «Про заставу»). При заставі майнових прав (права вимоги по зобов'язаннях) реалізація предмета застави проводиться шляхом поступки заставодавцем заставодержателю вимоги, що випливає з заставного права. У договорі застави прав, що не мають грошової оцінки, вартість предмета застави визначається за домовленістю сторін. Особливий порядок передбачений для застави цінних паперів. Відповідно до ст. 53 Закону України «Про заставу» застава векселя чи іншого цінного паперу здійснюється шляхом вчинення передавального запису (індосаменту) і вручення заставодержателю індосованого цінного паперу. Застава цінного паперу, який не передається шляхом індосаменту, здійснюється за угодою заставодержателя та особи, на ім'я якої було видано цінний папір. За угодою сторін заставлені цінні папери можуть бути передані на зберігання в депозит державної нотаріальної контори, приватного нотаріуса або банку. Якщо законом чи договором не передбачено інше, купонні листи на виплату процентів, дивідендів та інші доходи від зазначеного в цінному папері права є предметом договору застави тільки у випадках, якщо вони передані кредитору заставного зобов'язання. Стосовно сторін до закладеного майна виділяються такі основні види застави;
2.Виникнення та припинення права застави Право застави виникає з моменту укладення договору застави, а в разі, коли договір підлягає нотаріальному посвідченню, — з моменту нотаріального посвідчення цього договору. Якщо предмет застави відповідно до закону чи договору повинен зберігатися у заставодержателя, право застави виникає в момент передачі йому предмета застави. Якщо таку передачу було здійснено до укладення договору, — то з моменту його укладення. Коли предметом застави є рухоме майно, реєстрація застави не пов'язується з моментом виникнення права застави. Заставодавець зберігає право розпорядження заставленим майном, якщо інше не передбачено законом чи договором. Заставодавець може відчужувати заставлене майно тільки за згодою заставодержателя за умови переходу до нового заставодавця основного боргу, забезпеченого заставою. Право застави припиняється у разі : -припинення забезпеченого заставою зобов'язання; - загибелі заставленого майна; - придбання заставодержателем права власності на заставлене майно; - примусового продажу заставленого майна; - закінчення терміну дії права, що становить предмет застави. У разі відмови кредитора прийняти виконання забезпеченої заставою грошової вимоги відповідна сума вноситься заставодавцем у депозит державної нотаріальної контори, приватного нотаріуса. Якщо внесена в депозит сума повністю покриває борг, застава припиняється. 3.Сутність та характеристика іпотеки Застава землі, нерухомого майна, при якій земля та (або) майно, що становить предмет застави, залишається у володінні заставодавця або третьої особи, називається іпотекою. Іпотека представляє собою два аспекти: юридичний і економічний. Юридичний зміст іпотеки складається в обтяженні майнових прав власності на об'єкти нерухомості при їх заставі. економічний зміст іпотеки — це ринковий інструмент обороту майнових прав на об'єкти нерухомості (у випадках, коли інші форми відчуження — купівля, продаж, обмін — недоцільні), що дозволяє додаткові фінансові кошти для реалізації будь-яких проектів. Правове регулювання іпотеки відбувається за допомогою другої частини Закону України «Про заставу». Предметом іпотеки може бути майно, пов'язане із землею, а також інше майно, віднесене законодавством до нерухомого. Відповідно до законодавства України предметом іпотеки можуть бути також належні громадянам на праві приватної власності земельні ділянки та багаторічні насадження. Отже, предметом іпотеки може бути: 1. Підприємство (його структурні підрозділи) як цілісний майновий комплекс Іпотека підприємства чи його структурного підрозділу здійснюється за рішенням власника (засновника) підприємства або вповноваженого ним органу. Іпотека майнового комплексу підприємства і його структурного підрозділу, якщо інше не передбачено законом або договором, поширюється на все його майно, в тому числі на основні фонди та оборотні кошти, а також інші цінності, відображені в самостійному балансі підприємства. Іпотекою підприємства чи його структурного підрозділу може бути забезпечено зобов'язання, сума якого становить не менше як половину вартості підприємства (чи його структурного підрозділу). Заставодавець майнового комплексу підприємства зобов'язаний на вимогу заставодержателя надавати йому річний баланс. У разі невиконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою майнового комплексу підприємства, заставодержатель має право вжити передбачених договором іпотеки заходів щодо оздоровлення фінансового стану підприємства, включаючи призначення своїх представників до керівних органів підприємства, обмеження у праві розпоряджатися виробленою продукцією та іншим майном підприємства. Якщо вказані заходи не дали бажаних результатів, заставодержатель має право звернути стягнення на майно підприємства, що перебуває в іпотеці. 2. Будівлі та споруди При іпотеці будівлі чи споруди предметом застави разом із нею стає також право на користування земельною ділянкою, на якій розташовані вказані об'єкти, У цих випадках при зверненні стягнення на предмет застави набувач будівлі, споруди має право на одержання земельної ділянки відповідно до законодавства України. 3. Житлові будинки, квартири і частини житлових будинків В іпотеку можуть передаватися житлові будинки чи квартири як ті, що належать заставодавцю на праві власності, так і ті, що стануть його власністю після укладення іпотечного договору. Окремі кімнати або підсобні приміщення, які є частиною житлових будинків чи квартир, не можуть бути предметом іпотеки. 4. Земельна ділянка В іпотеку можуть передаватися земельні ділянки, які належать громадянам та юридичним особам на правах власності. Земельну ділянку, яка перебуває у спільній частковій власності, може бути передано в іпотеку після виділення її в натурі. Не допускається передача в іпотеку частини земельної ділянки, яка за розміром не може бути використана як окрема земельна ділянка за цільовим призначенням земель відповідної категорії. Земельна ділянка, віднесена до земель населених пунктів (крім земель с/г призначення) на якій згідно із затвердженими правилами забудови відповідних населених пунктів заборонено спорудження будівель та споруд , не може бути предметом іпотеки як окрема земельна ділянка. Не допускається передача в іпотеку земельних ділянок, які відповідно до законодавства не можуть передаватися у власність громадян та юридичних осіб. Передача в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення (крім земельних ділянок для ведення особистого підсобного господарства та для індивідуального садівництва, які належать громадянам на праві власності) може проводитися лише для забезпечення виконання заставодавцем зобов'язань за кредитними договорами, укладеними з метою придбання сільськогосподарської техніки, племінної худоби, елітного насіння, посадкового матеріалу, спорудження будівель та споруд виробничого призначення, для здійснення заходів, пов'язаних із землеустроєм та охороною земель, а також виконання зобов'язань за кредитними договорами, укладеними з метою отримання коштів для придбання земельних ділянок, з наступною передачею земельних ділянок в іпотеку для забезпечення виконання зобов'язань за такими кредитними договорами. Не допускається передача в іпотеку земельних ділянок сільськогосподарського призначення з метою отримання коштів для виконання боргових зобов'язань заставодавця, для виплати заробітної плати та будівництва об'єктів соціально-культурного призначення. Заставодержателем земельної ділянки можуть бути лише комерційні банки, що відповідають вимогам, установленим Кабінетом Міністрів України та Національним банком України. 5. Готелі, будинки відпочинку, дачі, садові будиночки та інші будівлі й приміщення, не призначені для постійного проживання. 6. Повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти. 7. Незавершені будівництвом об'єкти нерухомості, а також матеріали й устаткування, що заготовлені для їх будівництва. 8. Ділянки надр, відособлені водні об'єкти. 9. Ліси, багаторічні насадження. Предметом іпотеки не можуть бути об'єкти державної та комунальної власності, приватизація (відчуження) яких заборонена законом, національні, культурні та історичні цінності, що перебувають у державній власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання. Визначають такі основні види іпотеки: звичайна, об'єднана, спільна, наступна, іпотека чужого майна, умовна. У разі звичайної іпотеки виконання основного зобов'язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку одного об'єкта нерухомого майна, який належить заставодавцеві. Виконання основного зобов'язання у разі об'єднаної іпотеки забезпечується шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або більше об'єктів нерухомого майна, які належать заставодавцеві. Якщо заставодавцем не виконано основне зобов'язання, продаж заставлених об'єктів нерухомого майна може здійснюватися в обсязі, необхідному для задоволення вимог кредитора (заставодержателя). У разі спільної іпотеки виконання основного зобов'язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку двох або більше об'єктів нерухомого майна, які належать різним особам. При спільній іпотеці заставодержатель має право на задоволення своїх вимог за рахунок кожного з об'єктів нерухомого майна, якими забезпечено основне зобов'язання. Укладення наступної іпотеки одного з об'єктів такого майна допускається за нотаріально посвідченою згодою власників усіх інших об'єктів нерухомого майна, які передано в спільну іпотеку. У разі іпотеки чужого майна виконання основного зобов'язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, яке належить третій особі (майновому поручителеві). Якщо таке майно продано через невиконання боржником основного зобов'язання, майновий поручитель має право звернутися до нього з регресним позовом про відшкодування заподіяних збитків. Умовна іпотека застосовується у разі, коли іпотечним договором встановлено наступне: -іпотечний договір набирає чинності з моменту виконання передбаченої ним умови; - іпотечний договір вважається чинним до моменту виконання передбаченої цим договором умови. Якщо така умова не виконується з вини заставодавця (боржника), заставодержатель (кредитор) вправі вимагати дострокового виконання боржником основного зобов'язання. Нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, може бути передано в наступну іпотеку, якщо інше не передбачено законом або іпотечним договором. У разі звернення стягнення на предмет іпотеки вимоги кожного наступного заставодержателя задовольняються після повного забезпечення вимог кожного попереднього заставодержателя. Якщо попередня іпотека припиняється без звернення стягнення на предмет іпотеки, заставодержатель наступної іпотеки займає у порядку черговості задоволення його вимог місце попереднього заставодержателя. У разі звернення стягнення на предмет Іпотеки заставодержатель за наступною іпотекою вправі задовольнити свої вимоги за рахунок залишку коштів від реалізації предмета іпотеки після задоволення вимог поперднього заставодержателя в повному обсязі, а в разі їх недостатності – за рахунок звернення стягнення на інше майно заставодавця. Учасниками системи іпотечного кредитування є заставодавець, заставодержатель, продавець житла, державні органи, страхові компанії, оцінювачі та поручителі. Заставодавець (довіритель) — фізична чи юридична особа, що надає нерухоме майно в заставу для забезпечення свого боргу. До них пред’являються наступні вимоги: -надійність і платоспроможність; -добровільне надання в заставу нерухомого майна; - здатність внести авансові платежі. Сьогодні фізичні особи є основними споживачами послуг іпотечного кредитування. Заставодержатель (іпотечні кредитори) — юридичні особи, що видають кредити під заставу нерухомого майна. Центральним об'єктом у системі кредитування будівництва є спеціалізований комерційний банк іпотечного та житлового будівництва (спеціалізований банк), який відповідає вимогам діючого законодавства та має дозвіл Національного банку України на виконання операцій фінансування капітальних вкладень по дорученню власників і розпорядників інвестованих коштів. Національний банк України надає такий дозвіл, якщо комерційний банк - має дозвіл НБУ на виконання операцій управління грошовими коштами та цінними паперами за дорученням клієнтів; - здійснює банківську діяльність в Україні не менше п'яти років, у тому числі по залученню коштів на фінансування будівництва житла — не менше трьох років; /-відповідає, на дату звертання в НБУ за отриманням дозволу, додатковим вимогам відносно мінімальних значень нормативів капіталу і ліквідності, що встановлені для спеціалізованих банків. Іпотечний банк — установа, що спеціалізується на видачі довгострокового кредиту під заставу нерухомості. У створенні іпотечних банків не можна йти шляхом їх вузької спеціалізації. В Україні такі банки не виживуть. Іпотечні банки необхідно створювати як підрозділи універсальних банків, що мають досвід кредитування економіки України, і поступово через ці філії формувати іпотечний ринок. Це стосується і земельних банків. Недоцільно створювати земельні банки, необхідно створювати аграрні, що будуть спеціалізуватися на іпотечному кредитуванні й водночас матимуть ширшу спеціалізацію. Спеціалізований банк надає заставодержателю кредит на купівлю житла, при цьому між ними укладаються кредитний договір і, як наслідок його, договір застави. Покупець житла — це головна фігура механізму іпотечного кредитування, яка приводить його в рух. Потім заставодавець укладає з продавцем житла договір купівлі-продажу нерухомості (якщо житло продає ріелторська фірма) чи договір підряду на будівництво (якщо житло будує підрядно-будівельна організація). Іпотечний банк, з іншого боку, вправі продати заставну даного заставодавця на вторинному ринку цінних паперів. Економічна сторона виникнення заставних, забезпечених нерухомістю, пов'язана зі створенням умов надання значній кількості інвесторів можливості одержання дешевих і довгострокових кредитів під заставу іпотечних цінних паперів і наявних у них майнових прав на нерухомість. Особливостями таких цінних паперів варто вважати: - перетворення в ліквідну (грошову) форму майнових прав на нерухомість заставодавця; - використання цінних паперів як заставу під іпотечну позичку. Переваги іпотечного кредитування для банків:
Недоліки іпотечного кредитування для банків:
Продавцями житла можуть бути як фізичні, так і юридичні особи, у тому числі підрядні будівельні організації (забудовники) та ріелторські фірми. Якщо об'єктом купівлі є житло, яке тільки буде споруджуватися, продавцем житла виступає забудовник. Забудовниками є юридичні особи, які отримали в установленому порядку земельну ділянку для будівництва житла, підписали відповідний інвестиційний договір зі спеціалізованим банком і на свій ризик здійснюють будівництво житла. Забудовник повинен виконувати свої договірні обов'язки відповідно до генерального договору, інвестиційного договору та інших договорів. Обов'язки забудовника: / будівництво житлового дому » належної якості; • у повній відповідності до документації, яка була надана спеціалізованому банку для залучення коштів довірителів; • у повній відповідності до проектної документації; • у строки, визначені відповідними документами; / передача житла у власність довірителям. Для забезпечення своїх обов'язків забудовник за вимогою спеціалізованого банку передає йому в заставу -права на земельну ділянку; - проектну документацію; - будівельні матеріали на об'єкт, придбані за рахунок коштів фінансування; - майнові права на житло, яке будується за рахунок коштів фінансування. Забудовник зобов'язаний за свій рахунок застрахувати предмет застави, а також за вимогою банку -свої фінансові ризики невиконання особистих договірних обов'язків. Спеціалізований банк у разі виявлення недоліків у якості житла має право вимагати від забудовника їх усунення. Якщо забудовник не усуне недоліки протягом 90 календарних днів, а також у випадку значного невиконання графіків будівництва банк має право усунути забудовника від виконання ним його функцій і перевести в судовому порядку право на земельну дільницю й будівництво на себе або на вповноважену особу. У випадку купівлі готової нерухомості продавцем виступає агентство нерухомості (ріелторська фірма). Не всі банки працюють з клієнтами напряму (банку невигідно консультувати велику кількість потенційних позичальників, адже не всі стануть клієнтами банку, — це додаткові затрати, розширення штату і т.п.). Водночас агентство нерухомості, яке співпрацює з банком (банками),
державні органи, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість і договорів з нею та ведуть єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно. Реєстрація договору про іпотеку повинна здійснюватися на підставі заяви (повідомлення) іпотекодержателя. Затрати по сплаті зборів за державну реєстрацію іпотеки та внесенню змін і доповнень у реєстраційний запис про іпотеки покладаються на заставодавця, якщо договором між ним і заставодержателем не встановлене інше. Страхова компанія може стати суб'єктом системи іпотечного кредитування, якщо вона відповідно до діючого законодавства отримала ліцензію на право здійснення страхової діяльності у формі добровільного страхування майна і фінансових ризиків. При укладанні іпотечного кредитного договору заставодавець повинен підписати договір про страхування майна (процентна ставка —до 1% вартості об'єкта). До оцінювачів відносять як незалежних оцінювачів, так і оціночні агентства, що займаються професійною оцінкою зданого під заставу нерухомого майна. Поручителі — фізичні та юридичні особи, що поручилися за заставодавця й несуть майнову відповідальність за його зобов'язаннями. Контрольні питання 1.Визначіть сутність та предмет застави 2.Охарактеризувати принципи застави 3. Особливості виникнення та припинення права застави 4.Вкажіть сутність та охарактеризуйте види іпотеки |
|
Інформація управління обліку та контролю за використанням комунального... Переможцями конкурсу з відбору суб’єктів оціночної діяльності, які будуть залучені до проведення незалежної оцінки об’єктів комунальної... |
УПРАВЛІННЯ ОБЛІКУ ТА КОНТРОЛЮ ЗА ВИКОРИСТАННЯМ КОМУНАЛЬНОГО МАЙНА Переможцями конкурсу з відбору суб’єктів оціночної діяльності, які будуть залучені до проведення незалежної оцінки об’єктів комунальної... |
|
Інформація управління обліку та контролю за використанням комунального... ... |
Інформація управління обліку та контролю за використанням комунального... ... |
|
Аналіз регуляторного впливу до проекту рішення міської ради «Про... Досягнення чітко визначеної мети розроблення процедури залучення суб’єктів оціночної діяльності – суб’єктів господарювання, що отримали... |
План семінарського заняття Сутність і призначення аналізу взаємозв'язку... ... |
|
ЗВІТ про повторне відстеження дії регуляторного акту – рішення Кременчуцької... Кременчуцької міської ради «Про затвердження Положення про конкурсний відбір суб’єктів оціночної діяльності для проведення експертної... |
ЗВІТ про базове відстеження дії регуляторного акту – рішення Кременчуцької... Кременчуцької міської ради «Про затвердження Положення про конкурсний відбір суб’єктів оціночної діяльності для проведення експертної... |
|
Лугинська селищна рада Лугинського району Житомирської області оголошує... Лугини вул. Зелена 40б. Лугинського району Житомирської області, що містить невідємні поліпшення здійснені орендарем |
Указом Президента України від 2010 р. № Ця Концепція визначає сутність державної міграційної політики, її стратегічні завдання, принципи і пріоритети діяльності державних... |